DOI: 10.32702/2306-6806.2020.5.58
УДК: 332.8
В. В. Лойко, С. А. Маляр, М. В. Руденко
ЕКОНОМІКО-ПРАВОВІ АСПЕКТИ СТВОРЕННЯ ТА ФУНКЦІОНУВАННЯ ОБ'ЄДНАНЬ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНИХ БУДИНКІВ (ОСББ)
Анотація
У статті розглянуто сучасні економіко-правові аспекти створення та функціонування об'єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) в Україні в сучасних умовах господарювання. За статистичними даними на 01.01.2020 р. в Україні створено та діє 32982 ОСББ, без урахування даних з тимчасово окупованих територій, кількість ОСББ становить 29916. Відмічено, що темпи зростання кількості ОСББ по всій території України були нерівномірними за роками. Найбільшу кількість ОСББ створено у 2016 р. після прийняття у 2015 р. Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", який надав короткий термін у 1 рік для самостійного вибору форми управління у багатоквартирному будинку. З 2017 р. темпи створення ОСББ на території України значно знизилися. Насьогодні темпи утворення ОСББ складають близько 140 об'єднань на місяць. Якщо темпи створення ОСББ на всій території України не зростуть, то, за існуючих умов, в усіх багатоквартирних будинках об'єднання співвласників будуть створені приблизно через 87,5 років. У Києві у 2019 р. кількість будинків, які були на обслуговуванні ОСББ, склала 11,67 % від загальної кількості житлових будинків. Найвищі темпи створення ОСББ також спостерігалися у 2016 р. Київською міською радою було прийнято низьку рішень щодо прискорення утворення ОСББ.
Під час створення ОСББ співвласники зіштовхуються з численними складнощами, що зумовлені зокрема колізіями в законодавстві. Так, на стадії ініціювання створення ОСББ, ініціативна група має визначити загальну площу всіх житлових і нежитлових приміщень будинку та скласти перелік власників таких приміщень. Законодавство не містить вичерпного переліку нежитлових приміщень, а визначення, які містяться в законах і нормативно-правових актах є не достатньо чіткими і призводять до різних трактувань. Зокрема, за законодавством України, парко-місця не відносяться до числа нежитлових приміщень, а тому власники таких об'єктів нерухомості не можуть бути членами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Ключові слова: Україна; житлово-комунальна інфраструктура; ОСББ; стан; аналіз; створення; функціонування; власники; управителі; нежитлові приміщення; парко-місця (машино-місця); правові колізії.
Література
1. Офіційний сайт Державної служби статистики України. Статистична інформація. URL: www.ukrstat.gov.ua (дата звернення 8.04.2020).
2. Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку. Закон України № 417-VIII від 14.05.2015. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19
3. Офіційний сайт. Головне управління статистики м. Києва. Населені пункти та житло. Житловий фонд міста Києва (1995—2018). URL: http://www.kiev.ukrstat.gov.ua/p.php3?c=445&lang=1 (дата звернення 8.04.2020).
4. Офіційний сайт. Департамент економіки та інвестицій виконавчого органу міської ради (КМДА). Річні звіти про діяльність КМДА. URL: https://dei.kyivcity.gov.ua/content/richnyy-zvit-mkyieva.html (дата звернення 8.04.2020).
5. Про житлово-комунальні послуги. Закон України від 07.06.2018 № 2454-VІІІ. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19є
6. Про затвердження Положення про конкурс проектів з реалізації енергоефективних заходів у житлових будинках міста Києва, в яких створені об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, а також у кооперативних будинках. Рішення Київради від 26.12.2014 № 865/865. URL: https://dzki.kyivcity.gov.ua/content/ polozhennya-pro-konkurs.html
7. Положення про співфінансування реконструкції, реставрації, проведення капітальних ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирних будинках міста Києва. Рішення Київради від 22 грудня 2016 року № 780/1784. URL: http://kmr.ligazakon.ua/SITE2/l_docki2.nsf/alldocWWW/78805654CC396F16C225809F006DF7A8?OpenDocument
8. Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Закон України від 29.11.2001 № 2866III. URL: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2866-14
9. Постанова Вищого адміністративного суду України від 18.10. 2016 року у справі № К/800/8622/16. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/62650117
10. Лист Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 28.01.2011 року № 7/10-884. URL: https://news.dtkt.ua/debet-kredit/portal-news/55135
11. Постанова Київського апеляційного господарського суду від 23.05. 2017 року у справі № 910/20562/16. URL: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/66713987
12. Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/995_004
13. Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Sunday Times v. United Kingdom". URL: https://cedem.org.ua/library/sprava-sandi-tajms-proty-spoluchenogo-korolivstva-2/
14. Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Steel and others v. The United Kingdom". URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/980_106
15. Постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 904/1926/16. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/87891117
16. Постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 17 лютого 2020 року у справі № 910/6732/19. URL: https://zakononline.com.ua/court-decisions/show/87657185
17. Постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27 червня 2018 року у справі № 910/18802/17. URL: https://verdictum.ligazakon.net/document/77328792
18. Постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 27 лютого 2020 року у справі № 910/10324/18. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/87929145
19. Ухвала Касаційного господарського суду у складі Верховного суду від 27 листопада 2018 року у справі № 910/4647/18. URL: http://reyestr.court.gov.ua/Review/78182148
20. Цивільний кодекс України. URL: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/print
21. Національний стандарт № 2 "Оцінка нерухомого майна", затверджений постановою Кабінету Міністрів України № 1442 від 28 жовтня 2004 р. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF
22. Державні будівельні норми України. ДБН В.2.3-15:2007. Автостоянки і гаражі для легкових автомобілів. URL: https://dbn.co.ua/load/normativy/dbn/1-1-0-368
23. ДБН В.2.2-15-2005. Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення. URL: https://dbn.co.ua/load/normativy/dbn/1-1-0-1
V. Loiko, S. Maliar, M. Rudenko
ECONOMIC AND LEGAL ASPECTS OF CREATING AND OPERATING ASSOCIATIONS OF CO-OWNERS OF MULTIPLE-DWELLING HOUSES (ACMHS)
Summary
The article deals with the modern economic and legal aspects of the creation and functioning of associations of co-owners of apartment buildings (condominiums) in Ukraine in the current economic conditions. According to statistics on January 1, 2020, 32,982 condominiums were established and operate in Ukraine, excluding data from temporarily occupied territories the number of condominiums is 29,916. The largest number of condominiums was created in 2016 after the adoption in 2015 of the Law of Ukraine "On peculiarities of exercising ownership rights in an apartment building", which provided a short term of 1 year for independent choice of the form of management in an apartment building. Since 2017, the rate of creation of condominiums on the territory of Ukraine has decreased significantly. Currently, the formation of condominiums is about 140 associations per month. If the rate of creation of condominiums throughout the territory of Ukraine does not increase, then under all circumstances, in all apartment buildings, the associations of co-owners will be create in about 87.5 years. In Kiev, in 2019, the number of condominiums serviced was 11.67% of the total number of dwellings. The highest rates of condominium creation were also observing in 2016. The Kyiv City Council made a low decision to accelerate the formation of condominiums.
When creating a condominium, the co-owners face numerous difficulties, which are causing in particular by conflicts of law. Thus, at the stage of initiating the creation of condominiums, the initiative group should determine the total area of all residential and non-residential premises of the house and draw up a list of owners of such premises. The legislation does not contain an exhaustive list of non-residential premises, and the definitions contained in the laws and regulations are not sufficiently clear and lead to different interpretations. In particular, according to the legislation of Ukraine, parking lots are not included in the number of non-residential premises, and therefore the owners of such real estate objects cannot be members of an association of co-owners of an apartment building.
Keywords: Ukraine; housing and communal infrastructure; condominiums; condition; analysis; creation; operation; owners; managers; non-residential premises; parking space; legal conflicts.
References
1. The official website of the State Statistics Service of Ukraine (2019), "Statistical information", available at: http://www.ukrstat.gov.ua (Accessed 8 Аpril 2020).
2. The Verkhovna Rada of Ukraine (2015), The Law of Ukraine "On the peculiarities of realization of the right of ownership in an apartment building", available at: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/417-19 (Accessed 10 Аpril 2020).
3. Official website of the Main Statistics Department of Kyiv. Settlements and housing. Kiev (2019), "Housing Fund (1995—2018)", available at: http://www.kiev.ukrstat.gov.ua/p.php3?c=445&lang=1 (Accessed 8 April 2020).
4. The official website of the Department of Economics and Investments of the City Council Executive Body (KSCA) (2019), "KSCA Annual Activity Reports", available at: https://dei.kyivcity.gov.ua/content/richnyy-zvit-mkyieva.html (Accessed 8 April 2020).
5. The Verkhovna Rada of Ukraine (2018), The Law of Ukraine "About housing and communal services", available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19є (Accessed 10 Аpril 2020).
6. Kiev city council (2014), "On approval of the Regulations on the competition of projects for the implementation of energy-efficient measures in residential buildings of the city of Kiev, in which associations of co-owners of apartment buildings, as well as in cooperative houses were created", available at: https://dzki.kyivcity.gov.ua/content/ polozhennya-pro-konkurs.html (Accessed 10 Аpril 2020).
7. Kiev city council (2016), "Regulations on co-financing of reconstruction, restoration, capital repairs, technical re-equipment of common property in apartment buildings of the city of Kiev", available at: http://kmr.ligazakon.ua/SITE2/l_docki2.nsf/alldocWWW/78805654CC396F16C225809F006DF7A8?OpenDocument (Accessed 10 Аpril 2020).
8. The Verkhovna Rada of Ukraine (2001), The Law of Ukraine "On the association of co-owners of an apartment building", available at: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/2866-14 (Accessed 10 Аpril 2020).
9. Supreme Administrative Court of Ukraine (2016), "Resolution in Case No. K / 800/8622/16", available at: http://reyestr.court.gov.ua/Review/62650117 (Accessed 10 Аpril 2020).
10. Ministry of Housing and Communal Services of Ukraine (2011), "Letter No. 7 / 10-884 dated 28.01.2011", available at: https://news.dtkt.ua/debet-kredit/portal-news/55135 (Accessed 10 Аpril 2020).
11. Kyiv Commercial Court (2017), "Resolution of Appeal of 23.05. 2017 in Case No. 910/20562/16", available at: http://www.reyestr.court.gov.ua/Review/66713987 (Accessed 10 Аpril 2020)
12. EU (1997), "Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms", available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/995_004 (Accessed 10 Аpril 2020).
13. European Court of Human Rights (1979), "Decision in the case of Sunday Times v. United Kingdom", available at: https://cedem.org.ua/library/sprava-sandi-tajms-proty-spoluchenogo-korolivstva-2/ (Accessed 10 Аpril 2020).
14. European Court of Human Rights (1998), "Judgment in the case of Steel and others v. The United Kingdom", available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/980_106 (Accessed 10 Аpril 2020).
15. Resolution of the Court of Cassation of the Supreme Court of 12 March 2019 in Case No. 904/1926/16, available at: https://zakononline.com.ua/court-decisions/show/87779188 (Accessed 10 Аpril 2020).
16. Court of Cassation within the Supreme Court (2020), "Resolution of 17 February 2020 in Case No. 910/6732/19", available at: https://zakononline.com.ua/court-decisions/show/87779188 (Accessed 10 Аpril 2020).
17. Court of Cassation of the Supreme Court (2018), "Resolution of 27 June 2018 in Case No. 910/18802/17", available at: https://verdictum.ligazakon.net/document/77328792 (Accessed 10 Аpril 2020).
18. Court of Cassation of the Supreme Court (2020), "Resolution of 27 February 2020 in Case No. 910/10324/18", available at: http://reyestr.court.gov.ua/Review/87929145 (Accessed 10 Аpril 2020).
19. Court of Cassation of the Supreme Court (2018), "Order of 27 November 2018 in Case No. 910/4647/18"., available at: http://reyestr.court.gov.ua/Review/78182148 (Accessed 10 Аpril 2020).
20. The Verkhovna Rada of Ukraine (2003), The Law of Ukraine "The Civil Code of Ukraine", available at: http://zakon3.rada.gov.ua/laws/show/435-15/print (Accessed 10 Аpril 2020).
21. Cabinet of Ministers of Ukraine (2004), "National Standard No. 2 "Valuation of Real Estate", available at: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF (Accessed 10 Аpril 2020).
22. State building codes of Ukraine (2007), "DBN B.2.3-15: "Parking lots and garages for cars", available at: https://dbn.co.ua/load/normativy/dbn/1-1-0-368 (Accessed 10 Аpril 2020).
23. State building codes of Ukraine (2005), "DBN B.2.2-15: "Buildings and structures. Residential buildings. Substantive provisions", available at: https://dbn.co.ua/load/normativy/dbn/1-1-0-1 (Accessed 10 Аpril 2020).
№ 5 2020, стор. 58 - 63
Дата публікації: 2020-05-28
Кількість переглядів: 1428
